8 кроків успішного продажу квартири. Покрокова інструкція.
Рішення про продаж квартири ставить перед її власниками серйозне питання: зробити це самостійно, або найняти ріелтора? Запропонована інструкція допоможе визначитися в цьому. Описані кроки зможуть сприяти залученню покупців і закриття угоди набагато швидше і вигідніше для Вас, незалежно від того, продаєте Ви квартиру з ріелтором або самостійно.
Отже, - продаж квартири, - з чого почати?
Крок 1. Аналіз ринку нерухомості. Визначення вартості квартири
Щоб вартість вашої пропозиції була цікавою для Вас, але реальною - вивчіть актуальні ціни на нерухомість зі схожими параметрами у вашому районі з урахуванням сукупності факторів: регіон; репутація і комфортність вашого району, рівень інфраструктури, комунікації, транспортні розв'язки; поверх і стан об'єкта; кількість подібних пропозицій; терміновість продажу; врахуйте також відсоток допустимого торгу і витрати на оформлення угоди. Завищена ціна відлякає потенційних покупців, які знають стан ринку, а занижена може викликати недоречні підозри, як і в разі «тривалої» продажу. Саме тому виставляйте середню ринкову ціну.
Якщо ж ви хочете знати, як розрахувати вартість нерухомості на більш експертному рівні – вам варто звернутися до ріелтора, який спеціалізується на продажу квартир у Вашому регіоні.
Крок 2.Порівняти переваги, - чи хочете ви продавати квартиру самостійно або за допомогою фахівця
Сучасний ринок нерухомості насичений пропозиціями послуг посередників (приватних ріелторів і агентств різної величини), тому власнику (покупцеві або орендарю) є з чого вибрати.
Вдавшись до послуг ріелтора, Ви отримуєте ряд переваг: економію часу, юридичний захист, більш вигідні умови продажу. Оскільки продаж квартири супроводжується великою кількістю юридичних формальностей і комунікацій з потенційними покупцями, варто вибрати ріелтора, якому ви зможете довіряти. Орієнтуйтеся при цьому на репутацію, позитивні відгуки, досвід роботи на ринку фахівця і компанії. Ще при першому контакті з ріелтором ви повинні отримати чіткі відповіді про умови співпраці: вартість послуг, необхідність ексклюзивного договору та ін.
Продаючи квартиру самостійно, Вам доведеться витрачати час на спілкування з потенційними покупцями по телефону, покази квартири кожному бажаючому і бути непогано підкованим в юридичному плані, щоб убезпечити себе під час угоди. Але, зате при цьому ви самі контролюєте кожен етап продажу.
Крок 3. Підготовка квартири до переглядів
Головна мета показу – пробудити у потенційного покупця бажання залишитися жити саме тут. Створіть відчуття затишку, чистоти, свіжості. Викиньте з квартири все непотрібне, щоб забезпечити ефект деперсоналізації, позбудьтеся від бруду, пилу, жирових нашарувань, вимийте вікна, усуньте явні технічні несправності. Безпосередньо перед показом провітріть приміщення, додайте світла, використовуйте легкий освіжувач повітря з запахом свіжості або кави. Кращий варіант, якщо в квартирі вже ніхто не буде жити, і вона буде готова до заселення відразу після укладення угоди. Такі квартири завжди вигідніше сприймаються.
Крок 4. Складання рекламного оголошення
Привернути увагу до об'єкта допоможе коректно складене рекламне оголошення з максимально інформативним, об'єктивним і привабливим його описом: розташування квартири, будинку, наявність і якість інфраструктури, комфорт, комунікації, поверх, поверховість, кількість кімнат, їх площа, опис санвузла, технічний і естетичний стан і наповнення квартири, наявність балконів, лоджій, еркерів, особливості планування, перепланування, наявність лічильників; вказівка техніки і меблів, яка буде залишена; приватний простір в підвалі/на горищі. При цьому варто свідомо акцентувати увагу на плюсах квартири. Використовуйте якісні фотографії: переважно загальні плани без зайвих речей і захаращеності, з хорошим освітленням; обов'язково додайте фото Планування для кращої візуалізації простору.
Крок 5. Підготовка до операції
Ще до появи конкретного покупця, щоб потім не втрачати час, почніть збір необхідних для продажу документів: документи, що підтверджують право власності; паспорти всіх власників; їх ідентифікаційні коди (в тому числі неповнолітніх власників); документи, що підтверджують сімейний стан (свідоцтво про шлюб, про розірвання шлюбу або про смерть чоловіка). При наявності серед власників квартири або зареєстрованих за адресою продажу неповнолітніх дітей, необхідні також їх свідоцтва про народження, згода на угоду органів опіки, підтвердження про виконання рішення органів опіки.
Переконайтеся, що всі документи в оригіналах і дійсні за термінами.
Крок 6. Підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири
У попередньому договорі покупець і продавець підтверджують свій намір про майбутню угоду і прописують основні її параметри: детальні характеристики об'єкта, фіксація суми завдатку і остаточної ціни відчуження за основним договором купівлі-продажу, чіткі терміни підписання основного договору, штрафні санкції в разі розірвання угоди і порядок повернення грошових коштів, терміни виселення колишніх власників і передачі нерухомості, додаткові відомості і зобов'язання. Підписаний примірник попереднього договору залишається у кожної зі сторін.
Покупець надає документи, що ідентифікують особу (паспорт, ідентифікаційний код), свідоцтва про укладення шлюбу та згоду чоловіка(і) на покупку нерухомості.
При виборі нотаріуса варто звернути увагу на репутацію, краще віддати перевагу солідну нотаріальну контору з багаторічним бездоганним досвідом послуг на ринку.
Крок 7. Оформлення угоди
Договір купівлі-продажу обов'язково підлягає державній реєстрації у нотаріуса, де при зустрічі сторони перевіряють правильність всіх даних в «чернетці» нотаріуса, покупець передає кошти продавцю і сторони підписують офіційний примірник договору єдиного встановленого державою зразка. Передача грошей може відбуватися в готівковій або безготівковій формі.
При безготівковому розрахунку покупець переводить або вносить необхідну суму на поточний рахунок, а після переоформлення прав власності на покупця гроші переводяться на рахунок колишнього власника нерухомості (зарахування коштів відбувається через касу банку з комісією банку в середньому 1%).
При розрахунку готівкою в ході оформлення угоди купівлі-продажу квартири перевірка банкнот проходить під час передачі обумовленої суми продавцю з використанням спеціальних детекторів.
Вартість оформлення покупки квартири, виходячи з оціночної вартості квартири, складається з: 1% державного мита (оплачується продавцем, крім деяких груп пільговиків); 1% пенсійного збору (оплачується покупцем, крім перебувають на квартирному обліку і купують вперше); податку на дохід фізичних осіб ПДФО (5% для продавця-громадянина України, 18% - для нерезидента); 1,5% військового збору (для продавця).
Від ПДФО та військового збору звільняються: особи, які продають нерухомість вперше у звітному році; володіють продаваною квартирою не менше 3 років; власники квартир, отриманих у спадок.
Вартість послуг нотаріуса при оформленні договору купівлі продажу часто ділиться порівну між покупцем і продавцем.
Крок 8. Після угоди
Звільнення квартири колишніми господарями і передача ключів може відбуватися як безпосередньо при підписанні угоди в обмін на грошові кошти, так і з обумовленою у нотаріуса відстрочкою за обопільною згодою сторін.
таким чином, пройшовши всі 8 кроків, ви успішно продали квартиру.
Після угоди залишається питання, яке цікавить як покупця, так і продавця, - чи можна розірвати договір купівлі-продажу квартири?
У разі вчинення шахрайських дій, підробки документів, порушень однією зі сторін правил угоди, появи неврахованих осіб, які претендують на житло, можливе розірвання і визнання договору купівлі-продажу недійсним, якщо позивач, оспорює договір, зможе довести істотність підстав для цього.
Якщо ж, наприклад, при оформленні угоди були допущені помилки в документах (невірна адреса, інші дані та інше), кращим виходом тут буде розірвання договору за обопільною згодою з подальшим його переукладанням.
Отже, перед Вами лише основні етапи плану продажу квартири, якими ми ділимося, маючи багаторічний досвід роботи з сотнями клієнтів.