8 шагов успешной продажи квартиры. Пошаговая инструкция.
Решение о продаже квартиры ставит перед ее владельцами серьезный вопрос: сделать это самостоятельно, либо нанять риелтора? Предложенная инструкция поможет определиться в этом. Описанные шаги смогут способствовать привлечению покупателей и закрытию сделки гораздо быстрее и выгоднее для Вас, вне зависимости от того, продаете Вы квартиру с риелтором или самостоятельно.
Итак, - продажа квартиры, - с чего начать?
Шаг 1. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости квартиры
Чтобы стоимость вашего предложения была интересной для Вас, но реальной – изучите актуальные цены на недвижимость с похожими параметрами в Вашем районе с учетом совокупности факторов: регион; репутация и комфортность Вашего района, уровень инфраструктуры, коммуникации, транспортные развязки; этаж и состояние объекта; количество подобных предложений; срочность продажи; учтите также процент допустимого торга и траты на оформление сделки. Завышенная цена отпугнет потенциальных покупателей, знающих состояние рынка, а заниженная может вызвать неуместные подозрения, как и в случае «затянувшейся» продажи. Именно поэтому выставляйте среднюю рыночную цену.
Если же Вы хотите знать, как рассчитать стоимость недвижимости на более экспертном уровне – Вам стоит обратиться к риелтору, который специализируется на продаже квартир в Вашем регионе.
Шаг 2.Сравнить преимущества, - хотите ли Вы продавать квартиру самостоятельно или с помощью специалиста
Современный рынок недвижимости насыщен предложениями услуг посредников (частных риелторов и агентств различной величины), поэтому собственнику (покупателю или арендатору) есть из чего выбрать.
Прибегнув к услугам риелтора, Вы получаете ряд преимуществ: экономию времени, юридическую защиту, более выгодные условия продажи. Поскольку продажа квартиры сопровождается большим количеством юридических формальностей и коммуникаций с потенциальными покупателями, стоит выбрать риелтора, которому Вы сможете доверять. Ориентируйтесь при этом на репутацию, положительные отзывы, опыт работы на рынке специалиста и компании. Еще при первом контакте с риелтором Вы должны получить четкие ответы об условиях сотрудничества: стоимости услуг, необходимости эксклюзивного договора и пр.
Продавая квартиру самостоятельно, Вам придется тратить время на общение с потенциальными покупателями по телефону, показы квартиры каждому желающему и быть неплохо подкованным в юридическом плане, чтобы обезопасить себя во время сделки. Но, зато при этом Вы сами контролируете каждый этап продажи.
Шаг 3. Подготовка квартиры к просмотрам
Главная цель показа – пробудить у потенциального покупателя желание остаться жить именно здесь. Создайте ощущение уюта, чистоты, свежести. Выбросьте из квартиры все ненужное, чтобы обеспечить эффект деперсонализации, избавьтесь от грязи, пыли, жировых наслоений, вымойте окна, устраните явные технические неисправности. Непосредственно перед показом проветрите помещение, добавьте света, используйте легкий освежитель воздуха с запахом свежести или кофе. Лучший вариант, если в квартире уже никто не будет жить, и она будет готова к заселению сразу после заключения сделки. Такие квартиры всегда выгоднее воспринимаются.
Шаг 4. Составление рекламного объявления
Привлечь внимание к объекту поможет корректно составленное рекламное объявление с максимально информативным, объективным и привлекательным его описанием: расположение квартиры, дома, наличие и качество инфраструктуры, комфорт, коммуникации, этаж, этажность, количество комнат, их площадь, описание санузла, техническое и эстетическое состояние и наполнение квартиры, наличие балконов, лоджий, эркеров, особенности планировки, перепланировки, наличие счетчиков; указание техники и мебели, которая будет оставлена; частное пространство в подвале/на чердаке. При этом стоит заведомо акцентировать внимание на плюсах квартиры. Используйте качественные фотографии: преимущественно общие планы без лишних вещей и захламленности, с хорошим освещением; обязательно добавьте фото планировки для лучшей визуализации пространства.
Шаг 5. Подготовка к сделке
Еще до появления конкретного покупателя, чтобы потом не терять время, начните сбор необходимых для продажи документов: документы, подтверждающие право собственности; паспорта всех владельцев; их идентификационные коды (в том числе несовершеннолетних собственников); документы, подтверждающие семейное положение (свидетельство о браке, о расторжении брака либо о смерти супруга). При наличии среди владельцев квартиры или зарегистрированных по адресу продажи несовершеннолетних детей, необходимы также их свидетельства о рождении, согласие на сделку органов опеки, подтверждение о выполнении решения органов опеки.
Убедитесь, что все документы в оригиналах и действительны по срокам.
Шаг 6. Подписание предварительного договора купли-продажи квартиры
В предварительном договоре покупатель и продавец подтверждают свое намерение о будущей сделке и прописывают основные ее параметры: детальные характеристики объекта, фиксация суммы задатка и окончательной цены отчуждения по основному договору купли-продажи, четкие сроки подписания основного договора, штрафные санкции в случае расторжения сделки и порядок возврата денежных средств, сроки выселения бывших владельцев и передачи недвижимости, дополнительные сведения и обязательства. Подписанный экземпляр предварительного договора остается у каждой из сторон.
Покупатель предоставляет документы, идентифицирующие личность (паспорт, идентификационный код), свидетельства о заключении брака и согласие супруга(и) на покупку недвижимости.
При выборе нотариуса стоит обратить внимание на репутацию, лучше предпочесть солидную нотариальную контору с многолетним безупречным опытом услуг на рынке.
Шаг 7. Оформление сделки
Договор купли-продажи обязательно подлежит государственной регистрации у нотариуса, где при встрече стороны проверяют правильность всех данных в «черновике» нотариуса, покупатель передает средства продавцу и стороны подписывают официальный экземпляр договора единого установленного государством образца. Передача денег может происходить в наличной либо безналичной форме.
При безналичном расчете покупатель переводит или вносит необходимую сумму на текущий счет, а после переоформления прав собственности на покупателя деньги переводятся на счет бывшего владельца недвижимости (зачисление средств происходит через кассу банка с комиссией банка в среднем 1%).
При расчете наличными в ходе оформления сделки купли-продажи квартиры проверка банкнот проходит во время передачи оговоренной суммы продавцу с использованием специальных детекторов.
Стоимость оформления покупки квартиры, исходя из оценочной стоимости квартиры, состоит из: 1% государственной пошлины (оплачивается продавцом, кроме некоторых групп льготников); 1% пенсионного сбора (оплачивается покупателем, кроме состоящих на квартирном учете и покупающих впервые); налога на доход физических лиц НДФЛ (5% для продавца-гражданина Украины, 18% - для нерезидента); 1,5% военного сбора (для продавца).
От НДФЛ и военного сбора освобождаются: лица, которые продают недвижимость впервые в отчетном году; владеющие продаваемой квартирой не менее 3 лет; владельцы квартир, полученных в наследство.
Стоимость услуг нотариуса при оформлении договора купли продажи зачастую делится поровну между покупателем и продавцом.
Шаг 8. После сделки
Освобождение квартиры прежними хозяевами и передача ключей может происходить как непосредственно при подписании сделки в обмен на денежные средства, так и с оговоренной у нотариуса отсрочкой по обоюдному согласию сторон.
Таким образом, пройдя все 8 шагов, Вы успешно продали квартиру.
После сделки остается вопрос, который интересует как покупателя, так и продавца, – можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
В случае совершения мошеннических действий, подделки документов, нарушений одной из сторон правил соглашения, появления неучтенных лиц, претендующих на жилье, возможно расторжение и признание договора купли-продажи недействительным, если истец, оспаривающий договор, сможет доказать существенность оснований для этого.
Если же, к примеру, при оформлении сделки были допущены ошибки в документах (неверный адрес, другие данные и прочее), лучшим выходом здесь будет расторжение договора по обоюдному согласию с последующим его перезаключением.
Итак, перед Вами лишь основные этапы плана продажи квартиры, которыми мы делимся, имея многолетний опыт работы с сотнями клиентов.
Остались вопросы, - с удовольствием ответим на них.
Привыкли доверять специалистам, - ждём Вас в нашем агентстве!
© Богдан Елена